房地产行业整体规模增速明显放缓

2019年，在“房住不炒”的政策主基调下，房地产行业整体规模增速明显放缓。不过，包括中南建设在内一些龙头房企积极求“变”，用差异化的产品、卓越的服务质量、创新的股权激励机制，让高质量的业绩加速释放。

1月13日晚间，中南建设发布2019年度业绩预增公告，报告期内归属于上市公司股东的净利润金额预计达39.47亿元-46.05亿元，与上年同期的21.93亿元相比，同比涨幅达80%-110%;基本每股收益预计达1.06元-1.24元，远超去年同期的0.59元。

至于2019年净利润大幅上升的原因，中南建设在公告中表示，主要是公司房地产业务结算规模增加所致。根据中南建设此前披露的房地产销售情况，1-12月公司累计合同销售金额约1960.5亿元，比上年同期增长34%;累计销售面积约1,540.7万平方米，比上年同期增长35%。克而瑞研究机构12月31日公布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，中南建设全口径销售金额行业排名第16。

而建筑业务方面，中南建设的转型已显成效。数据显示，公司2019年新承接(中标)项目预计合同总金额277.8亿元。

盈利质量提升，负债结构持续改善

虽然中南建设房地产销售规模屡创新高，但公司却不“唯规模论”，而是一直在寻求有质量的发展，而这些我们可以从其2019年三季报中窥得一斑。

数据显示，2019年前三季度，中南建设营业收入和净利润分别是409.56亿元和22.64亿元，同比涨幅分别高达65.8%和78.67%;销售毛利率和净利润分别为19.98%和5.7%，相对以往水平有所提高。

中南建设的负债结构持续改善。截至2019年三季度末，中南建设的有息负债为690.6亿元，在同等规模房企中处于较低水平;其中短债占比为23.21%，较2019年年中和2018年年底分别下降1.21和7.88个百分点;现金短债比为1.59倍，而2019年年中为1.49倍。此外，受益于股东权益的增长，中南建设的净负债率也由年中的186%下降至176%，维持下降通道。有业内人士称，在经历高杠杆冲规模的过程后，中南建设不断优化其债务结构，降低经营风险，为未来发展打下基础。

此外，在同期多数房企现金流入纷纷告负的背景下，中南建设2019年前三季度经营活动产生的现金流量净额高达148.11亿元，这也给其在高速业绩增长中实现了资金安全的内循环。

新增项目74个，聚焦核心城市群战略清晰

对于一家房地产企业来说，土地储备布局对于未来发展有决定性作用，也是指示公司潜力的风向标。公告显示，中南建设2019年新增项目74个，规划建筑面积合计968万平方米，新进入济南、厦门、揭阳、湛江等城市，这也让其聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集型核心城市的战略布局愈加清晰。

从项目的分布来看，中南建设已经进入内地107个城市。中南建设曾在2019半年报中提到，中南建设全部未来可竣工的项目资源中，一二线城市面积占比约39%，另外约61%的土地储备位于南通、绍兴、镇江、佛山等三四线城市。

有业内人士分析称，优质而充裕的土储是中南建设实现稳定、高质发展的最好的“护城河”，可以帮助其穿越行业周期，对抗低谷，并为公司估值和股价提供强有力的支撑，而公司继续聚焦核心城市群战略，则有望依托优化布局，持续加速优质资源兑现。

两次股权激励计划，坚定未来发展信心

除了公司各项业务的稳健增长，中南建设还在企业文化及组织梯队建设方面颇下功夫。

继2018年7月之后，中南建设于2019年5月再次拟向486人授予总股本3.73%的期权激励，围绕中层管理纵深推进。据悉，该计划行权将对分年度进行绩效考核，考核年度为2019年、2020年和2021年，对应业绩考核目标归属上市公司股东净利润相对2017年的增长幅度分别不低于560%、1060%和1408%，这彰显着中南建设对于未来发展的坚定信心。

2019年，中南建设净利润预增80%-110%，这意味着公司业绩将达到此前两次股权激励的行权条件。

华泰证券在研报中指出，中南建设长期看点在于职业经理人改善公司治理，高标准股权激励推动管理红利兑现。川财证券则认为，中南建设淡化家族式企业属性，引进职业经理人，并实施市场化的股权激励，增加核心团队凝聚力。

46份“买入”研报，凸显资本市场认可度

事实上，中南建设不仅股权激励计划备受认可，其销售的高增长也获得了资本市场“点赞”。

据了解，评级机构标普将中南建设的评级从‘B/稳定’上调至‘B/正面’。此外，中南建设2019年获得了46份“买入”研报，其中东吴证券给出“买入”评级的理由是：在优秀人才引进、激励加强的助力下运营效率持续提速;销售高增，盈利能力持续改善，业绩迎来快速释放。

广发证券则表示，考虑到公司业绩和销售的高速成长，认为中南建设上行估值弹性较大;而国盛证券则认为，中南建设深耕建筑、地产行业30余年，主要布局长三角二三线城市。近年销售高增，战略模式、管理团队、经营水平均发生了非常积极的变化。当前阶段核心城市群二三线城市高周转可创造阿尔法，公司是该逻辑优质标的，销售增速有望继续领跑。

此外，国盛证券还给出了中南建设每股15.2元的目标价。数据显示，2019年中南建设股价上涨90.63%，截至1月14日每股报价9.9元。

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